2019上半年冷庫(kù)市場(chǎng)分析報(bào)告由中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)和鏈庫(kù)平臺(tái)聯(lián)合發(fā)布。

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據(jù)鏈庫(kù)網(wǎng)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2019上半年全國(guó)冷庫(kù)需求超過140萬立方，與2018年同期相比相差不大，說明冷庫(kù)市場(chǎng)需求并沒有大幅增加。冷庫(kù)需求主要集中在北京、上海、廣東、福建、天津、浙江、江蘇、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。從左圖可以明顯看出，這些地區(qū)多為一線城市、沿海省市和農(nóng)產(chǎn)品、食品大省，冷庫(kù)需求與經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、流通屬性掛鉤。

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從鏈庫(kù)平臺(tái)上企業(yè)求租冷庫(kù)情況來看，如圖1-2所示，第三方冷鏈物流企業(yè)對(duì)冷庫(kù)的需求更大占比38.45%，其次是生鮮電商和餐飲企業(yè)。這些租賃方求租冷庫(kù)的主要原因有：

1、業(yè)務(wù)量增加，擴(kuò)租冷庫(kù)；

2、季節(jié)性需求，臨時(shí)租庫(kù)進(jìn)行周轉(zhuǎn)；

3、現(xiàn)租冷庫(kù)到期或拆遷，另找其他冷庫(kù)；

4、啟動(dòng)新項(xiàng)目，需要增加城市冷庫(kù)網(wǎng)點(diǎn)。

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據(jù)鏈庫(kù)平臺(tái)不完全統(tǒng)計(jì)，2019上半年全國(guó)冷庫(kù)可出租面積超過500萬平米，同比增長(zhǎng)80% ，說明今年冷庫(kù)出租形勢(shì)比較嚴(yán)峻，絕大部分省市面臨冷庫(kù)投資建造過熱，整體供大于求的局面。可出租冷庫(kù)資源主要集中在山東、廣東、四川、江蘇、遼寧、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。

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通過冷庫(kù)供需情況對(duì)比來看：

1、有些地區(qū)仍呈現(xiàn)出冷庫(kù)供需兩旺現(xiàn)象，說明冷庫(kù)建設(shè)結(jié)構(gòu)性失衡，存量老庫(kù)無法滿足現(xiàn)代冷鏈物流需求；

2、全國(guó)整體來看，冷庫(kù)供大于求局面日益突出，一方面原因是傳統(tǒng)食品生產(chǎn)加工、餐飲零售客戶冷庫(kù)需求下滑，部分新型客戶需求雖有增長(zhǎng)，但對(duì)冷庫(kù)需求量不是很大。

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2019年上半年北京地區(qū)冷庫(kù)租賃價(jià)格相較去年有所下滑，主要原因是部分去年新改造的冷庫(kù)已經(jīng)投入使用，像中外運(yùn)扇擴(kuò)等。另外市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境不像去年嚴(yán)苛，一些不符合要求的冷庫(kù)還在運(yùn)營(yíng)。還有就是一些客戶遷移到周邊冷庫(kù)。

上海地區(qū)冷庫(kù)價(jià)格整體相比去年變化不大，嘉定、青浦等區(qū)域略有增高。主要原因是供需情況基本穩(wěn)定，冷庫(kù)市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境逐步改善。

像西安、濟(jì)南等地區(qū)冷庫(kù)平均價(jià)格有所上漲，但不同區(qū)域則呈現(xiàn)出價(jià)格分化現(xiàn)象，主要原因是高標(biāo)庫(kù)比較缺乏，價(jià)格較高。但是傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)冷庫(kù)等價(jià)格仍舊處于較低水平。

深圳地區(qū)冷庫(kù)價(jià)格持續(xù)走高，部分區(qū)域已經(jīng)到了一庫(kù)難求的地步。主要原因跟深圳對(duì)冷鏈物流的政策限制和城市發(fā)展定位有直接關(guān)系，深圳工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地都已非常緊張。

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1、冷庫(kù)交通地段

交通越便利，地理位置越優(yōu)越的冷庫(kù)，租賃價(jià)格相對(duì)也會(huì)更高，緊鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、交通要道等區(qū)域位置的冷庫(kù)，收費(fèi)要高于交通不方便地區(qū)。

2、冷庫(kù)租賃的源頭

大多數(shù)冷庫(kù)方都是包倉(cāng)租賃下來，然后再組建團(tuán)隊(duì)對(duì)外招租，很多中小商家對(duì)冷庫(kù)面積需求比較小，分租的話就要付出很高的租金。

3、冷庫(kù)計(jì)費(fèi)方法

有的冷庫(kù)會(huì)根據(jù)存儲(chǔ)貨量的多少、產(chǎn)品特性、季節(jié)等因素浮動(dòng)計(jì)費(fèi)，這種出租計(jì)費(fèi)大大提高了商戶的租金成本。

4、冷庫(kù)設(shè)施設(shè)備損耗及不足

冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施的損耗，冷庫(kù)能耗較高，導(dǎo)致溫度不好控制，達(dá)不到貨品應(yīng)儲(chǔ)存溫度。

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隨著國(guó)家有關(guān)部門對(duì)冷庫(kù)市場(chǎng)監(jiān)管力度的加大，以及客戶企業(yè)對(duì)食品安全存儲(chǔ)環(huán)境要求的提升，未來只有資質(zhì)證照齊全的冷庫(kù)才會(huì)允許在市場(chǎng)上使用。而不合規(guī)、溫度不達(dá)標(biāo)的冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，一旦被查，冷庫(kù)租用方和庫(kù)主方均面臨高額罰款和停頓整改風(fēng)險(xiǎn)。

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冷庫(kù)在證照合規(guī)基礎(chǔ)上，是否具備封閉月臺(tái)、立體貨架、理貨穿堂、環(huán)氧地坪、叉車充電間、溫度監(jiān)管設(shè)備等也成為品牌客戶選擇是否可做的重要條件，即冷庫(kù)是否為高標(biāo)庫(kù)也很重要。

像肯德基、麥當(dāng)勞、和路雪、沃爾瑪?shù)葒?guó)際品牌，選拔冷庫(kù)時(shí)對(duì)以上條件要求非?？量?，甚至僅僅具備以上硬件設(shè)施設(shè)備還不夠，還要求配套的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。

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這幾年國(guó)家一直在大力倡導(dǎo)發(fā)展綠色物流，是指在物流過程中抑制物流對(duì)環(huán)境造成危害的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)物流環(huán)境的凈化，使物流資源得到最充分利用。

同時(shí)，2019年國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)了《綠色高效制冷行動(dòng)方案》，要求提高制冷產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)水平，強(qiáng)制淘汰低制冷產(chǎn)品。加快冷鏈物流綠色改造工程，精準(zhǔn)適配綠色高效制冷系統(tǒng)，加大環(huán)保制冷劑研發(fā)等。

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品牌商、制造企業(yè)、餐飲零售企業(yè)、生鮮電商在渠道越來越多的背景下，導(dǎo)致庫(kù)存越來越分散，而且多數(shù)品牌商要面向全國(guó)的消費(fèi)者，ToC的比重越來越大。體現(xiàn)在冷鏈物流上面，就是要每一個(gè)渠道配置庫(kù)存，物流資源越來越碎片化。對(duì)冷庫(kù)需求而言，就是要有中心倉(cāng)、區(qū)域分撥倉(cāng)、城市配送倉(cāng)、社區(qū)微倉(cāng)等。

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現(xiàn)階段，北上廣深這些一線城市的冷庫(kù)供需已相對(duì)穩(wěn)定，而像杭州、南京、重慶、天津等城市冷庫(kù)也蓬勃發(fā)展。進(jìn)入2019年以來，明顯看到二線中心城市的冷庫(kù)需求開始增加，比如石家莊、太原、廈門等，這些城市原來冷庫(kù)資源就很少，且多數(shù)冷庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)很低，但隨著二線中心城市消費(fèi)訴求的打開，未來冷庫(kù)市場(chǎng)會(huì)有快速發(fā)展。

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